Zabezpieczenia stosowane przez banki udzielające kredyty mieszkaniowe
Kredyty mieszkaniowe należą do najbezpieczniejszych na rynku. Zwłaszcza obecnie, kiedy wartość ich zabezpieczenia cały czas rośnie. Nawet po kilku miesiącach wartość nieruchomości jest wyższa o kilka, a nawet kilkanaście procent. Oznacza to, że nawet w najgorszym wypadku, spłacany jest cały zaciągnięty kredyt mieszkaniowy. Sprawia to, że banki mogą w dalszym ciągu liberalizować swoje podejście co do zdolności kredytowej, nie obawiając się, że w razie problemów kredytobiorcy, na sprzedawaną nieruchomość nie znajdzie się kupiec.Docelowym zabezpieczeniem kredytu mieszkaniowego jest prawomocny wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Księga wieczysta jest urzędowym rejestrem, który jest prowadzony w celu ujawnienia stanu prawnego nieruchomości. Oznacza to, że księga wieczysta umożliwia stwierdzenie komu i jakie prawa przysługują do danej nieruchomości. Do księgi wieczystej podzielonej na cztery działy wpisywane są wszelkie prawa rzeczowe na nieruchomości, takie jak: własność, użytkowanie wieczyste, służebność, własnościowe prawo do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej czy hipoteka.
Najważniejsze zasady rządzące księgami wieczystymi to:
* jawność - księgi wieczyste są jawne co oznacza, że nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczynione w niej zostały wzmianki* publiczność - każdy może zapoznać się z treścią księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości
* domniemanie zgodności ze stanem prawnym - przyjmuje się za pewne, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistością
* rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych - w przypadku wystąpienia niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto poprzez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność (oznacza to, że nawet gdy jako właściciel nieruchomości będzie wpisana osoba nie będąca nim w rzeczywistości to przeprowadzona z nim transakcja kupna nieruchomości będzie ważna).
Kredyt mieszkaniowy może być zabezpieczony nawet na kilku nieruchomościach, należących do kredytobiorcy lub osób trzecich. Hipoteka pozwala bankowi dochodzić praw do nieruchomości, nawet jeśli nastąpi zmiana właściciela nieruchomości. Hipoteka jest to umowna stanowiąca prawne zabezpieczenie kredytu mieszkaniowego. Winna być ustanowiona w kwocie obejmującej kapitał kredytu mieszkaniowego, koszty postępowania oraz odsetki, z podaniem stopy odsetek obowiązującej w dniu podpisania umowy kredytu mieszkaniowego i określeniem przesłanek zmiany stopy zgodnie z zaświadczeniem wystawionym przez Bank. Hipoteka powstaje z chwilą uprawomocnienia się wpisu w księdze wieczystej.
Kiedy kredyt mieszkaniowy zostanie spłacony w całości, bank wystawi pismo - zezwolenie na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości. Wykreślenie hipoteki przez sąd, to zgodnie z umową kredytu mieszkaniowego, ostatni etap współpracy z bankiem.
Drugim, po hipotece podstawowym zabezpieczeniem kredytu mieszkaniowego jest cesja praw z polisy ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych.
Bank może uruchomić kredyt mieszkaniowy przed ustanowieniem zabezpieczeń pod warunkiem zabezpieczenia spłaty kredytu mieszkaniowego na okres przejściowy (do czasu ustanowienia obowiązujących zabezpieczeń). Zabezpieczeniem kredytu mieszkaniowego na okres przejściowy mogą być:
* weksel własny in blanco kredytobiorcy jako zabezpieczenie kredytu mieszkaniowego wraz z deklaracja wekslową
* poręczenie osób fizycznych / według prawa cywilnego i wekslowego
* ubezpieczenie spłat kredytu mieszkaniowego w firmie ubezpieczeniowej
* inne przewidziane prawem cywilnym lub wekslowym formy zabezpieczenia spłaty kredytu mieszkaniowego, akceptowane przez Bank ( np. cesji praw z polisy ubezpieczenia na życie Poręczyciela)
Zwolnienie prawnych zabezpieczeń ustanowionych na okres przejściowy, następuje po ustanowieniu podstawowych zabezpieczeń.